عوامل موثر بر رونق بازار مسکن در آبان

ملک بان 24

عوامل موثر بر رونق بازار مسکن در آبان

 

بازار معاملات مسکن در دومین ماه پاییز تحت تاثیر دو فاکتور، چرخش کرد و مجددا در مسیر رشد به سمت فاز رونق قرار گرفت. آخرین داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن از وضعیت بازار املاک تهران که مربوط به ماه آبان است نشان می‌دهد: حجم فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز، بعد از ریزش در مهر، 22 درصد افزایش یافت بدون آنکه قیمت مسکن در این فاصله تغییر کند.
حجم معاملات مسکن در پایتخت در اولین ماه پاییز به‌دلیل شوک ناشی از تغییر فصل –پایان نقل و انتقالات ملکی به‌خاطر شروع سال تحصیلی- 28 درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده بود طوری‌که این «انقباض بازار»، طی هفته‌های اخیر شائبه بازگشت رکود را بین فعالان ملکی دامن زد اما هم‌اکنون سطح جدید قیمت و حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد: «وقفه پاییزی» پیش‌رونق به‌خاطر «تداوم حضور تقاضای مصرفی در بازار» برطرف شده و در این میان، «رشد صفر» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در آبان نسبت به مهر، به عنوان دومین عامل کمکی، دمای معاملات را با رشد دورقمی بالا برده است.
به گزارش اقتصاد نیوز میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت ماند و تورم ماهانه در این بازار ‏ صفر شد. کارشناسان اقتصاد مسکن این عدم تغییر در قیمت‌ها به‌رغم رشد چشمگیر حجم معاملات را به نوعی پیامد استرس فروشنده‌ها از عواقب برگشت رکود عنوان می‌کنند که توانسته سمت عرضه را به فروش با قیمت ماه قبل (مهر) تشویق کند. در حال حاضر اثر کاهشی تغییر فصل بر حجم معاملات خرید مسکن در تهران، تا حدودی خنثی شده است. مهر ماه امسال تعداد آپارتمان‌ های فروش‌رفته در پایتخت از 14 هزار واحد در شهریور به 10 هزار واحد مسکونی رسید اما ماه آبان با خیز دوباره بازار، حجم معاملات به 12 هزار و 354 واحد مسکونی افزایش یافت.
پرهیز فروشنده‌ها از دستکاری قیمت آپارتمان باعث شده خریداران برای انجام معامله از خود رغبت نشان دهند و این دو رفتار هم‌جهت می‌تواند بازار معاملات مسکن شب عید را به فاز رونق «نزدیک‌تر» کند. سال گذشته استارت اولیه خروج از رکود عمیق معاملات مسکن، در ماه‌های دی و بهمن زده شد طوری‌که نقل و انتقالات شب عید در این بازار، ‏ شیب رشد ماهانه حجم معاملات را از حالت منفی نیمه اول 94 به مثبت 28 درصد در دی ماه رساند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن مشخص می‌کند: حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این اتفاق، پایان رکود معاملاتی و قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق را تایید می‌کند. شرایط فعلی بازار هم به لحاظ قدرت نسبی خرید و هم از بابت حجم عرضه آپارتمان –به‌خصوص آپارتمان‌های چند سال ساخت کارکرده و تا حدودی واحدهای نوساز- مساعد گرم‌تر شدن است.


افزایش نرخ تخفیف در معاملات خرید و فروش ملک و مسکن

ملک بان 24

افزایش نرخ تخفیف در معاملات خرید و فروش ملک و مسکن

 

سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازه‌گیری شد. میانگین «پیش‌ قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان می‌دهد هم‌اکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشنده‌ها وجود دارد؛ به‌طوری‌که «قیمت پیشنهادی» اعلام‌شده در فایل‌ها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی می‌تواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.
به گزارش اقتصاد نیوز عامل ثانویه «سقوط» بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران که مهر ماه - بعد از نیمسال رشد مثبت در حجم معاملات- رخ داد، هم اکنون با مرئی شدن رفتار قیمتی فروشنده‌ها، مشخص شده و حامل سه پیام برای اضلاع سه‌گانه بازار ملک است. گزارش «دنیای اقتصاد» از نحوه قیمت‌گذاری اولیه آپارتمان‌ها حاکی است سطح پاییزی «پیش‌قیمت» در بازار معاملات ملک که از روی میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها استخراج می‌شود، در مهر ماه با شیبی متفاوت از ماه‌های قبل، دچار تغییرات ماهانه شد به طوری که افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در مقایسه با ریزنوسانات نیمه اول سال، اثر معکوس بر رفتار خریداران گذاشت و باعث کاهش حجم خرید آپارتمان در پایتخت طی اولین ماه پاییز شد.
داده‌های سامانه بازاریابی مجازی ملک در تهران –ایران فایل- نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در 9‌منطقه نشانگر در پایتخت، در مهر ماه، 5/ 2‌درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد که در مقایسه با تغییرات ماهانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصدی طی 6 ماه اول امسال، نوسان مهر، رشد ناگهانی و محسوس،‌ محسوب شد. این میزان رشد قیمت پیشنهادی، اما واکنش سمت تقاضای مسکن را به دو شکل «کناره‌گیری از بازار» و «اخذ تخفیف با نرخ بیشتر از ماه‌های قبل» به همراه داشت و در نهایت باعث شد از یکسو حجم معاملات مسکن بیش از 20 درصد نسبت به شهریور افت کند و از سوی دیگر، میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته، 10 درصد ارزانتر از «قیمت پیشنهادی»، تعیین و در قراردادها ثبت شود. هر چند بخشی از سکته پاییزی معاملات مسکن ناشی از پایان فصل نقل و انتقالات ملکی (عامل اول سقوط معاملات پاییزی) بوده است اما واکنش منفی خریداران به رشد مثبت قیمت پیشنهادی نیز در این قضیه، نقش پررنگ داشته است.«قیمت پیشنهادی» که به‌صورت قیمت اولیه از سوی فروشنده‌های آپارتمان، اعلام و در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک تحت عنوان قیمت واحد مسکونی آماده فروش قید می‌شود، علامت روشن از نحوه محاسبه قیمت قطعی پای میز قرارداد است.
متقاضیان خرید با دسترسی به «قیمت پیشنهادی» در حکم «پیش قیمت» مسکن، می‌توانند از آن به‌عنوان خط‌کش قابل اتکا برای کشف «نرخ تخفیف» و همچنین تخمین «قیمت قطعی» استفاده کنند. در حال حاضر با احتساب آخرین سطح قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه نشانگر (مناطق یک تا 8 و منطقه 13) مشخص می‌شود: «نرخ تخفیف» نسبت به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در شهر تهران، از 9 درصد در تابستان به دست‌کم 10 درصد در معاملات پاییزی رسیده است به این معنا که خریدار در فاصله اعلام قیمت پیشنهادی فروشنده تا توافق نهایی برای انجام معامله، می‌تواند در جریان مذاکره و نشست‌های بنگاهی، قیمت پیشنهادی را حداقل 10 درصد کاهش دهد و به قیمت قطعی تبدیل کند.


رفع ابهامات قانون پیش فروش مسکن

ملک بان 24

رفع ابهامات قانون پیش ‌فروش مسکن

دیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و فواید آن برای بازار مسکن گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در حال حاضر با ابلاغیه‌ای که ازسوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شده، قابلیت اجرایی یافته و لازم‌الاجرا است.
علی چگنی با اعلام رفع ابهامات تولیدکنندگان در قانون پیش‌فروش ساختمان گفت: توجه قانون پیش‌فروش ساختمان به حقوق مصرف‌کننده به دلیل مشکلاتی که پیش‌تر وجود داشت بیشتر است شاید به همین دلیل است که تولیدکنندگان درباره آن تردیدهایی دارند.
وی درباره اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و فوایدی که اجرای آن در بازار مسکن می‌گذارد، گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در حال حاضر با ابلاغیه‌ای که توسط وزیر راه و شهرسازی اعلام شد و همچنین ابلاغ شناسنامه فنی و ملکی قابلیت اجرایی یافته و لازم‌الاجراست.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان هم حقوق تولیدکننده و هم حقوق مصرف‌کننده را مدنظر قرار می‌دهد گفت: توجه قانون پیش‌فروش ساختمان به حقوق مصرف‌کننده به دلیل مشکلاتی که پیش‌تر وجود داشت بیشتر است شاید به همین دلیل است که تولیدکنندگان درباره آن تردیدهایی دارند.
وی ادامه داد: پیش‌تر مشکلاتی از این دست وجود داشت که ملکی به چند نفر فروخته می‌شد برای همین تدابیر خاصی اندیشیده شد تا مصرف‌کننده دچار مشکل خاصی نشود. ممکن است آن جاها تولید‌کننده در جاهایی تحت فشار قرار بگیرد. زیرا، قانون پیش‌فروش می‌گوید تا مرحله‌ای که مصرف‌کننده پیش‌خرید می‌کند به همان میزان سند به نام مصرف‌کننده شود. این‌ها مشکلاتی است که باید در آینده حل و فصل شوند.
چگنی تصریح کرد: کسی که پیش‌فروش می‌کند فعلا باید از قانون پیش‌فروش ساختمان استفاده کند تا به مرور بتوانیم مشکلات و خلاء‌های آن را برطرف کنیم.


خروج مسکن مهر پردیس از بنبست نقدینگی بوسیله وام مسکن

ملک بان 24

خروج مسکن مهر پردیس از بن‌بست نقدینگی بوسیله وام مسکن

 

کلاف سر درگم مسکن پردیس با پرداخت وام 10 میلیون تومانی کم کم در حال باز شدن است.
چند وقتی است که ثبت‌نام‌کنندگان مسکن مهر بخصوص مسکن مهر پردیس برای رسیدن به واحدهای مسکونی خود که از سال 92 انتظار آن را می‌کشیدند جلو ساختمان وزارت راه،‌مسکن و شهرسازی  و مجلس تحصن می‌کردند. آنها خواستار دو موضوع بودند یک اینکه چرا دولت با‌وجود آنکه اعلام کرده بود آورده مردم تنها 25 میلیون تومان است باید 10میلیون تومان بیشتر پرداخت کنند و دوم اینکه چه زمان زیرساخت‌های اولیه برای زندگی فراهم می‌شود تا واریز‌کنندگان وجه از اجاره‌نشینی رها  شده و به واحدهای مسکونی خود برسند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، دولت یازدهم با اینکه انتقادات زیادی به مسکن مهر داشت و همواره وزیر راه و شهرسازی این طرح را به باد انتقاد می‌گرفت سعی کرده برای اتمام این طرح و خانه دار شدن مردم همکاری‌های لازم را انجام دهد، اما مشکل اصلی در نبود بودجه است.از زمانی که قیمت نفت سیر کاهشی به خود گرفت نه تنها طرح مسکن مهر بلکه سایر طرح‌ها هم زمینگیر شد.به اعتقاد کارشناسان، مسکن مهر در مقایسه با سایر طرح‌ها پیشرفت بهتری هم داشته است.
قطعا کسانی که از5 الی 6 سال پیش با گذر از خوان‌های متعدد پول خود را به حساب مسکن مهر واریز کردند برایشان کاهش درآمدهای نفتی یا نداشتن بودجه، جواب قانع‌کننده‌ای نیست و تنها خواسته آنها رسیدن به واحد مسکونی است که از مدت‌ها پیش قول آن داده شده بود. با توجه به چنین اتفاق‌هایی وزارت مسکن و بانک مسکن به این تفاهم رسیدند که 10میلیون تومانی که پیمانکاران برای اتمام طرح می‌خواهند از طریق وام تأمین شود.به‌عنوان مثال در فاز 11 پردیس میزان آورده متقاضی که اکنون 25 میلیون تومان است باید به 39 میلیون و 750 هزار تومان برسد.30میلیون تومان هم وام کم بهره برای هر واحد مسکونی لحاظ شده است.لذا 10 میلیون تومان دیگر  از طریق وام بانکی تأمین می‌شود و متقاضی باید حدود 5میلیون تومان آورده جدید داشته باشد. با این تفاسیر میزان وام به 40 میلیون تومان می‌رسد.البته بخشنامه پرداخت 10میلیون تومان هنوز به مسکن مهر پردیس ابلاغ نشده است و تا زمانی که بانک مسکن اعلام نکند مردم باید نسبت به تکمیل موجودی خود اقدام کنند.
فازهای 5، 8 و 9 بهره‌مند از وام 10 میلیونی
افرادی که در شهر عمران پردیس فعالیت می‌کنند به مراجعه‌کنندگان برای افزایش وام می‌گویند:فاز 11 آماده تحویل (4 هزار و 550 واحد مسکونی)است لذا رقم 10 میلیون تومان که با هدف پرداخت به پیمانکاران است به این طرح تعلق نمی‌گیرد.بر این اساس افرادی که در فازهای 5، 8 و 9 ثبت‌نام کرده‌اند امکان استفاده از وام 10 میلیون تومانی را پیدا خواهند کرد.این مابه التفاوت به پیمانکار داده می‌شود تا واحد مسکونی با سرعت بیشتری ساخته شود و متقاضی با پرداخت وام می‌تواند به واحد مسکونی خود برسد. هفته آخر شهریور امسال شرکت عمران پردیس سهم نهایی آورده متقاضیان فاز 8 را 65 تا 83 میلیون تومان اعلام کرد که پس از اعتراض متقاضیان مسکن مهر به این افزایش قیمت‌ها، وزیر راه و شهرسازی دستور تشکیل کمیته بررسی قیمت‌ها را داد. این کمیته نیز پس از تشکیل جلسه از کاهش 7 تا 14 میلیون تومانی قیمت واحدهای فاز 8 به صورت مشروط خبر داد.بر این اساس سهم آورده متقاضیان بسته به متراژ واحدها به 58 تا 69 میلیون کاهش یافت و سهم آورده متقاضیان در فازهای 5 و 9 جدید نیز 43 میلیون و 600 هزار تومان اعلام شد. شرکت عمران پردیس هم در سایت خود توضیح داد به منظور کاهش سهم آورده متقاضیان با اخذ مجوز از مجمع عمومی این شرکت و تأییدیه وزارت مسکن نسبت به تأمین بخش قابل توجهی از هزینه‌های طرح‌ها از منابع داخلی اقدام کرده است.تمام این موارد نشان می‌دهد که دولت هم برای کاهش هزینه‌های مترتب بر خانوارها واقف است و می‌خواهد از آن بکاهد.با پرداخت وام و استفاده از منابع داخلی شرکت عمران به نظر می‌رسد که روند ساخت و ساز مسکن مهر پردیس سرعت پیدا می‌کند و دیگر لازم نیست مردم بر آورده خود بیفزایند.افرادی که در مسکن مهر ثبت‌نام کردند اغلب جزو اقشار ضعیف جامعه هستند که توان مالی لازم را برای افزایش آورده خود ندارند. حدود 7 میلیون نفر درگیر مسکن مهر هستند. از ابتدای فعالیت دولت یازدهم تاکنون بیش از 700هزار واحد مسکن مهر به متقاضیان تحویل داده شده است که عملکردی 53درصدی را نشان می‌دهد.دولت گذشته یک میلیون و 180 هزار واحد مسکونی را به مردم تحویل داده بود.این طرح عظیم (2میلیون و 300 هزار مسکن مهر) که مورد انتقاد کارشناسان زیادی است از سال 87 شروع شد.


تامین بخشی از منابع مسکن مهر با انتشار اوراق خزانه

ملک بان 24

تامین بخشی از منابع مسکن مهر با انتشار اوراق خزانه

 

مدیرعامل شهر جدید پرند از طرح جدید دولت برای کمک به خدمات زیربنایی مسکن مهر از طریق انتشار اوراق خزانه اسلامی خبر داد.
به گفته سید علی اکبر طاهری به دلیل عدم استقبال متقاضیان مسکن مهر برای واریز آورده اتمام پرونده این طرح در شهر پرند هم سال 96 خواهد بود.
 به گزارش  ، طاهری در پاسخ به این سؤال که آیا پرونده مسکن مهر در شهر جدید پرند در سال جاری بسته خواهد شد، گفت: اتمام پروژه مسکن مهر در شهر جدید پرند به سال 96 کشیده خواهد شد چرا که علی‌رغم اطلاعیه‌های زیاد و درخواست از متقاضیان که نسبت به تکمیل آورده خود اقدام کنند، این انفاق رخ نمی‌دهد و متأسفانه باید گفت این عدم تامین آورده سبب به تأخیر افتادن واگذاری واحدها می‌شود.
وی با تأکید برای اینکه دیگر منتظر مناسبات‌ها برای واگذاری واحدهای مسکن مهر نمی‌مانیم و هر دو ماه نیز 1000 تا 1500 واحد مسکونی را واگذار خواهیم کرد، اظهار داشت: طی جلسه‌ای که با استاندار تهران در ماه گذشته داشتیم. قرار شد تا دستگاه‌های خدمات‌رسان همکاری بیشتری برای تکمیل آب، برق و گاز این واحدها داشته باشند، بنابراین امیدواریم با تلاش بیشتر این اقدامات به سرانجام برسد.
طاهری ادامه داد: در حال حاضر 15 هزار واحد مسکن مهر منتظر تکمیل خدمات زیر بنایی مثل آب، برق و گاز هستند و در کل در این شهر 25 هزار واحد مسکونی مهر هنوز واگذار نشده است.
مدیرعامل شهر جدید پرند با بیان اینکه در این شهر 7 هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی داشتیم که برای آنها فراخوان داده‌ایم، به فارس گفت: پیشرفت فیزیکی تکمیل واحدهای مسکن مهر در شهر پرند 90 درصد است و امیدواریم با طرح‌هایی که دولت دارد تکمیل واحدها سرعت بیشتری پیدا کند.
طاهری تأکید کرد: دولت برای سرعت و تکمیل خدمات زیر بنایی واحدهای مسکن مهر طرحی را احتمالاً هفته آینده جاری اعلام خواهد کرد که براساس آن با انتشار اوراق خزانه اسلامی سرعت بیشتر و کمک خوبی به دستگاه‌های خدمات‌رسان خواهد شد.