کاهش نرخ سود بانکی چه رابطهای با بخش مسکن دارد؟
کاهش نرخ سود بانکی چه رابطهای با بخش مسکن دارد؟
شرح : پایین آمدن نرخ سود سپردههای بانکی قطعاً میتواند مصرفکنندگان و سرمایهگذاران را به حوزه مسکن هدایت کند. گرچه پیشبینیها و برآوردهای کارشناسی نشان از آن دارد که کفه ترازو در بازار مسکن به نفع تقاضای واقعی است. تقاضایی که در قامت مصرفکننده بخش مسکن قابل مشاهده است.
به گزارش اقتصادنیوز، بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های عمده اقتصادی، رابطه تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش‌های اقتصادی کشور دارد، به همین دلیل نیز از تحولات سایر بخش‌ها تاثیر می‌پذیرد و تغییرات این بخش در دیگر بخش‌های اقتصادی نیز قابل مشاهده است. در این راستا یکی از متغیرهای اثر گذار بر بازار مسکن مقوله نرخ سود بانکی است. این موضوعی است که پیمان قربانی معاون اقتصادی بانک مرکزی در تحلیلی در شماره 183 تجارت فردا به بررسی اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن پرداخته است. در ادامه شرح این تحلیل را می خوانید.
به طور کلی عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایربازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمتعرضه قابل تقسیم است ولی موضوع متفاوت در بازارمسکن عوامل سمت تقاضا هستند. نگاه به این بازار ازسمت تقاضا، سه سرفصل را مقابل تحلیلگران قرارمیدهد. در واقع تحلیلگران و سیاستگذاران همواره ازاین سه زاویه به بازار توجه دارند.
سرفصل یا جنبه اول در بازار مسکن تکیه بر وجه مصرفی این بازار است. در این وضعیت مسکن از نظرمصرفکنندگان خاصیت یک کالای مصرفی بادوام را دارد که از سوی مصرفکنندگان خریداری و از آناستفاده میشود.
سرفصل دوم یا جنبه مورد نظر سمت تقاضا در قالب جنبه سرمایهگذاری قابلیت دستهبندی دارد. البته ذیلاین سرفصل میتوان به دو نوع رفتار اشاره کرد: رفتاری که به دنبال حفظ ارزش دارایی است. از این زاویهمتقاضیان به مسکن به عنوان یکی از کالاها در جامعه مینگرند که حفظ ارزش میکند و آن را در تراز با سایربازارها تعریف میکنند. شکل دیگر آن نوسانگیر در این بازار و رفتارهای سفتهجویانه است که شدت آن ازمقوله سرمایهگذاری بسیار بیشتر است. در کنار تقاضا، سیاستهای کلان اقتصادی نیز بر این حوزه اثرگذاراست. درآمد نفتی، کلهای پولی و... از عوامل موثر در وضعیت مسکن هستند.
بهواسطه این مختصات، بازار مسکن با چرخههای تجاری منظمی روبهرو بوده است. به گونهای که در ادوارمختلف مسکن پس از دورهای رکود، با جهش قیمتی همراه بوده است. در سالهای مختلف بسته بهسیاستگذاری حوزه اقتصاد کلان، دورههای رکود و جهش متفاوت بوده است. هماکنون وضعیت بازار مسکن درادامه این چرخه قابل تفسیر است. با این تفاوت که بازار مورد اشاره از نیمه دوم سال 1392 وارد رکود شده وتاکنون نیز در این وضعیت به سر میبرد. ماندگاری مسکن در این وضعیت در حالی رخ داده که در دوره مشابهسنوات قبل دورههای رونق و رکود در بخش مسکن از سه سال فراتر نرفته است.
هماکنون برای نخستین بار عمر رکود در بخش مسکن از سه سال فراتر رفته است. تداوم این وضعیت در بخشمسکن دلایل متفاوتی دارد؛ از جمله دلایل موثر در این وضعیت کاهش نرخ تورم است. روند کاهشی نرخ تورمموجب شده است که تقاضاهای سفتهبازانه به حداقل ممکن برسد. از سوی دیگر جذاب بودن سپردهگذاری دربازار پول از جذابیت در بخش مسکن کاسته است. مسکن پس از یک دوره افول قیمت هماکنون نیز روندتغییراتش کمتر از نرخ تورم است. با توجه به تناسب نسبت داراییها میتوان استدلال کرد باقی ماندن مسکندر این وضعیت به مرور جذابیت این بخش را بالا میبرد؛ زیرا نرخ تورم مسکن از میانگین نرخ تورم کمتر است.تداوم این تفاوت میتواند به نفع بخش مسکن تمام شود زیرا مصرفکنندگان و سرمایهگذاران به دلیل پتانسیلاین بخش جذب آن خواهند شد.
به نظر میرسد نرخ سود بانکی مانع ذهنی بر سر راه مصرفکنندگان برای حضور در این بازار بود. به هر تقدیربا توجه به روند کاهش تورم نرخهای پرداختشده به سپردهگذاران بالاتر از سطح متعارف در جهان بود.بازدهی کنونی نرخ سود سپرده نیز در تاریخ اقتصاد ایران کمنظیر است به گونهای که برخی از تحلیلگران درانتقاد به وضعیت به وجود آمده از واژه جنگ قیمتی بر سر سپردههای بانکی استفاده و پرداخت این میزانسود از سوی نظام بانکی را افراط توصیف میکردند.
به همین دلیل نیز در مقاطع قبلی شورای پول و اعتبار در راستای تعدیل نرخهای سود بانکی، برای ساماندهیو ایجاد تناسب منطقی میان نرخهای سود و اقتضائات اقتصاد کلان بهویژه نرخ تورم مقرر کرد بانک مرکزیسیاستهای خود را تا حصول به سطح مطلوب و منطقی نرخهای سود واقعی استمرار دهد. با توجه به مجموعاقدامات سیاستگذار پولی در حوزه کاهش نرخ تورم و ساماندهی نرخ سود، هماکنون شرایط به گونهای شده کهبانکها تصمیم گرفتهاند به صورت داوطلبانه نرخ سود بانکی را تعدیل کنند. این تعدیل علاوه بر اثرگذاری درحوزه هزینهای نظام بانکی و در ادامه کاهش قیمت تمامشده تامین مالی برای دیگر بازارها مانند مسکن نیزمیتواند تبعات مثبتی داشته باشد.
پایین آمدن نرخ سود سپردههای بانکی قطعاً میتواند مصرفکنندگان و سرمایهگذاران را به حوزه مسکنهدایت کند. گرچه پیشبینیها و برآوردهای کارشناسی نشان از آن دارد که کفه ترازو در بازار مسکن به نفعتقاضای واقعی است. تقاضایی که در قامت مصرفکننده بخش مسکن قابل مشاهده است. در حال حاضرجذابیت مسکن برای سفتهبازان به آن حدی نیست که انگیزه ورود به این بازار را داشته باشند. مادامی که نرختورم در سطوح کنونی حرکت کند و از دستاورد نرخ تورم تکرقمی محافظت شود باید گفت زمینههایسفتهبازی به شدت کاهش مییابد. بنابراین با توجه به جنس تقاضای موجود در بازار میتوان تاکید کرد پروسهرونق غیرتورمی بخش مسکن که در ماههای اخیر شروع شده است در ماههای پیش روی سال نیز ادامه خواهدداشت. انتظار میرود با توجه به وابستگی بیش از 100 رشته صنعتی به بخش مسکن رونق معاملاتیغیرتورمی به تحرک اقتصادی صنایع و خدمات مرتبط با این بخش منجر شود.
تحرک نرم بازار را میتوان از زاویه افزایش رشد معاملات سه ماه نخست سال جاری اثبات کرد و در مقابلبیانگیزگی سرمایهگذاران و سفتهبازان به این بازار را میتوان از مسیر مقایسه رشد قیمتها در بازار مسکن ووضعیت کنونی بازار پول نشان داد. مقایسه قیمتی معاملات انجامشده در بهار امسال با دوره مشابه حکایت ازآن دارد که کماکان فاصله رشد قیمت در این بخش بسیار کمتر از نرخ تورم است. همانگونه که بانک مرکزیدر تازهترین گزارش خود از وضعیت تحولات مسکن در شهر تهران افزایش 0.6درصدی حجم معاملات خریدمسکن در خردادماه در مقایسه با اردیبهشتماه امسال و کاهش 0.6درصدی حجم معاملات مسکن در خردادامسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته-خرداد 94- را اعلام کرد که به نظر میرسد این کاهش ناشی ازهمزمانی نیمی از این ماه با ماه مبارک رمضان بوده است.
در حالی که هماکنون با وجود کاهش نرخ سود سپردهها به سطح 15 درصد به دلیل فرو کاستهشدن شاخصقیمتها به زیر 10 درصد بازار پول کماکان از جذابیت بیشتری برخوردار است. بنابراین از نظر تعادل بینبازارهای دارایی، سپردهگذاری در بانکها از جذابیت مناسبی برخوردار است و کاهش اخیر نرخ سود قطعاًشوکی را به بازارها وارد نمیکند اما اگر به نرخ سود واقعی معقولی در نظام بانکی برسیم، قطعاً تعادل بهتریبین بازارهای دارایی رخ میدهد و بازارها میتوانند از رونق لازم برای هر دوره برخوردار شوند. تحرک نرممسکن یک نوید هم برای اقتصاد کلان به دنبال دارد. همانطور که اشاره شد صدها صنایع و خدمات با بخشمسکن در ارتباط هستند. در واقع مسکن یکی از پیشرانهای اصلی اقتصاد ایران به شمار میرود. رکودسالهای اخیر اثر منفی در رشد اقتصادی کشور داشت، بنابراین ایجاد رونق در بخش مسکن با توجه به صنایعبسیاری که به آن وابسته هستند، میتواند تحرک مناسبی در سرمایهگذاری ایجاد کند و رشد اقتصادی بهدنبال داشته باشد.
در کنار رشد اقتصادی حرکت مسکن نوید دیگری نیز برای بازار کار کشور به همراه دارد. با رونق در این حوزهاقتصادی، سطح اشتغال نیز افزایش خواهد یافت بنابراین از این منظر هم تحولات مثبتی در اقتصاد ایرانحادث خواهد شد. با این مختصات میتوان گفت برای مصرفکنندگانی که به مسکن به عنوان یک کالایمصرفی بادوام مینگرند برهه کنونی زمان مناسبی برای خرید است. زیرا قیمت در پایینترین سطح خود قراردارد و با توجه به افزایش نرم معاملات احتمال کاهش بیشتر قیمت به نظر نمیرسد.
در مجموع با توجه به مزیتهای مورد اشاره میتوان قضاوت کرد که کاهش نرخ سود سپردهها اقدامی درستو در راستای تعدیل این متغیر با روند حاکم بر نرخ تورم بوده است. تناسبسازی نرخ سود بانکی با واقعیت واولویتهای اقتصادی کشور به تعادل برد-بردی در تمامی بازارها منجر میشود. تعادلی که رونق پایدار برایفعالان کسب و کار به همراه دارد. از اینرو میتوان گفت با کاهش نرخ سود سپرده بانکی که در یک فضایغیردستوری و به صورت داوطلبانه رخ داده است باید امیدوارانه تحولات را رصد کرد. تحولاتی که آثار آن دربخش مسکن نیز به صورت رونق غیرتورمی نمود و بروز خواهد یافت.