خرید و فروش مسکن

نشانه‌هایی از تحقق "بیماری هلندی" در بخش مسکن نمایان گردیده، بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه‌ای تبدیل شده است و این خود نوعی "شکست بازار" محسوب می‌شود. 

گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران به بررسی علل گرانی مسکن و افزایش اجاره‌بها پرداخت و مطرح کرد: تأمین مسکن مناسب برای شهروندان‌، نترل بازار مسکن و نظارت بر قیمت‌ها از وظایف اصلی دولت‌ها است. مطابق اصول 2، 31 و 43 قانون اساسی‌، تأمین مسکن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی دولت شمرده شده است، به‌گونه‌ای که تأمین مسکن مناسب در اصل 43 یکی از مولفه‌های اصلی استقلال اقتصادی و... شمرده شده است. برای تحقق این اهداف‌، دولت‌ها سیاست‌هایی را جهت ساماندهی بازار مذکور اتخاذ می‌کنند.

طی دهه‌های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی کشور‌، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و کاهش بعد خانوار، تأمین مسکن مناسب برای خانوارها با مشکلات عدیده‌ای مواجه شده است. دوره‌های رکود و رونق تورمی و افزایش بی‌روی? قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای مؤثر به تقاضای غیر مؤثر‌، گواه مطلب فوق است‌.

گزارش مذکور درصدد است با بررسی مجموعه عواملی که بر بازار مسکن تأثیر‌گذار است، به بررسی اهمیت و میزان تأثیرگذاری هر یک از عوامل بپردازد. علی‌رغم هشدار کارشناسان این بخش مبنی بر افزایش قیمت مسکن در صورت عدم تغییر سیاست‌های این بخش‌، طی ماه های گذشته شاهد افزایش ناگهانی و شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها بوده‌ایم. تحلیل صحیحی از وضعیت بازار و شناخت درست از عوامل تأثیر‌گذار و میزان تأثیر‌گذاری هر یک در بازار مذکور‌، می‌تواند ما را در تحلیل آیند? بازار و پیش‌بینی وضعیت آینده کمک کند.

بررسی علل گرانی مسکن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسی است، از یک سو می‌توان عوامل تأثیر‌گذار خارج از بازار ( عوامل " برون‌زا" ) بر بازار مسکن را بررسی کرده و از سوی دیگر عوامل داخلی ( عوامل " درون‌زا") مؤثر بر بازار مذکور را مورد تحلیل قرار داد.

? عوامل تأثیر‌گذار " برون‌زا" 

بررسی عوامل بیرونی تأثیر‌گذار بر بخش مسکن از این جهت حائز اهمیت است که می‌توان با شناخت صحیحی از این عوامل‌، میزان و نحو? تأثیرپذیری بازار مسکن را سنجیده و متناسب با آن راه‌حل‌های مناسب را ارائه داد.

به‌خوبی نمایان است که منابع مالی موجود- اعم از دولتی وغیر دولتی - جهت فعال‌سازی و توسع? تمامی بخش‌های اقتصادی کشور، علی‌رغم افزایش در‌آمدهای نفتی‌، ناکافی و محدود است. بنابراین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی کشور در نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخودار است تا با تخصیص بهین? منابع مالی موجود، بتوان اولویت‌های اقتصادی کشور را رفع کرد. در این میان به‌دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه‌ریزان اقتصادی کشور، منابع به تمامی بخش-های اقتصادی اختصاص می‌یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود. 

طبق بررسی‌های صورت گرفته‌، بخش مسکن بنابر دلایل خود‌کفا‌بودن بخش مسکن ( هم? عوامل ساخت مسکن داخلی هستند و نیاز به واردات در این بخش‌، حداقل است )، دارا‌بودن خاصیت پیش رانگی ( بالا‌بودن ضریب ارتباط پسین و پیشین این بخش با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی و ارتباط مستقیم با حدود 100 شغل )، توان جذب نقدینگی بالا ( به‌طور متوسط 25 درصد از نقدینگی موجود درکشور به این بخش اختصاص دارد)، توان بالای اشتغال‌زایی ( به ازای ساخت هر 52 متر مربع‌، یک شغل در یک سال به‌صورت مستقیم‌، سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش ( 6/14 درصد از کل شاغلان مرد درکشور در این بخش فعال هستند)، وجود تقاضای تضمین شده در بازار ( طی 10 سال آینده سالانه به‌طور متوسط 4/1 میلیون واحد مسکونی مورد نیاز است ) و فرصت شغلی برای جوانان ( حدود 40 درصد از شاغلین آن 15 تا 29 سال هستند ) به‌عنوان یک عامل محرک در چرخ? اقتصادی کشور و تحقق اهداف اشتغال‌زایی نقش ایفا می‌کند و باید در اولویت اقتصادی برنامه‌ریزان اقتصادی قرار گیرد.

در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسکن منجر به تولید و افزایش عرضه و کاهش قیمت آن در بازار خواهد شد که در این صورت " سهم هزین? مسکن در سبد هزین? خانوار" که بیش از 30 درصد از آن را به‌خود اختصاص داده است، کاهش پیدا خواهد کرد.

البته قابل ذکر است که افزایش منابع بخش مسکن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسکن بر می‌گردد که در ادامه خواهد آمد.

همچنین درکشور های تک محصولی همچون ایران که متکی بر در آمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش در‌آمدهای نفتی صورت می‌پذیرد، منجر به تورم شدید در قیمت اکثر کالاها می‌شود. این تورم ممکن است در اقلام تجاری‌، مصرفی و ... به وسیل? اهرم‌‌های مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا های غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به‌دلیل خصوصیات ذاتی آنها ( محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری‌بودن، عدم قابلیت واردات و ...) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه ادامه نیز خواهد یافت؛ از طرفی‌، عوامل تولید نیز به سمت این کالاها جهت‌دهی شده و ورود سرمایه‌های غیر حرفه‌ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه‌گری در آنها می‌شود و این گونه کالاها به ویژه زمین و مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد کرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهین? عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.

البته قابل ذکر است که نشانه‌هایی از تحقق " بیماری هلندی " در بخش مسکن نمایان شده است، بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه‌ای تبدیل شده است. همانطور که ذکر شد، خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید بر‌اساس تولید و عرض? متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد اما به‌دلیل تبدیل‌شدن به یک کالای سرمایه-ای‌، به‌راحتی توسط عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن‌، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا- به‌دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی و چند بار? قیمت در آینده - " فوری" است‌، با وجود شکل‌گیری بازار‌، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که خود نوعی " شکست بازار " است.

با این توضیحات‌، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز‌و‌کار بدون ضابط? بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصل? عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را کم نماید‌. از این رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرص? حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از " شکست بازار " ، با اهرم‌های خود وارد عمل شود.

در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد کشور را می‌توان به " زمین و مسکن"‌، " کالاهای بادوام"‌، " طلا و سکه "‌، " ارز" و " بازارهای سرمایه ( بورس) " تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور، دولت به‌دلیل دارا‌بودن منابع متنابهی از ارز و پشتوان? بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی " ارز" و " طلا و سکه" را دارد. از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید کالاهای بادوام - مانند خودرو و ... است بنابراین جذابیت‌های این بازار طی سالیان اخیر به‌طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا کرده و خواهد کرد‌. در این صورت دو بازار " سرمایه ( بورس ) " و " زمین و مسکن" است که می‌تواند هدف‌های آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط کنونی به‌دلیل سابق? نامطمئن بازار سرمایه‌، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است بنابراین تنها بازاری که با سابق? اطمینان‌آور، می‌تواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به‌خود جذب کند، بازار زمین و مسکن است که متأسفانه این بازار به‌دلیل عدم وجود ساز‌و‌کار مناسب‌، مستعد سوادگری و دلالی است.

در شرایط کنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های اصولی در بخش زمین و مسکن نماید، همچون اتخاذ سیاست طرف عرضه به‌جای تحریک بازار از ناحی? تقاضا و حذف مالکیت واسط زمین ( یکی‌بودن سازنده و مالک) در پروژه‌های ساخت انبوه مسکن و ... تهدید ورود سرمایه‌ها به این بخش به‌راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسکن می‌شود. این در حالی است که در شرایط کنونی که نمون? آنها در دهه‌های قبلی تجربه شده است، ورود نقدینگی به این بازار نه تنها منجر به افزایش تولید به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسکن می شود.

? عوامل تأثیر گذار " درون زا" 

علاوه بر عوامل بیرونی‌، بازار مسکن متأثر از عوامل گوناگون درونی است‌. شرح مهمترین عوامل تأثیر‌گذار بر این بخش در ادام? گزارش آمده است و به نحوه و میزان تأثیر‌پذیری آنها اشاره شده است.

به‌گفت? کارشناسان درکشور حدود 6/1 میلیون خانوار فاقد مسکن و مستقل و 5/1 میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند. این در حالیست که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت 700 هزار واحد مسکونی که بر اساس پیش‌بینی‌‌ها تا سال 1390 به مرز 930 هزار نفر نیز خواهد رسید، در4 کشور ضروریست‌. این بدین معناست که برای اصلاح وضع موجود‌، باید تا 10 سال آینده با احتساب نرخ استهلاک 30 درصد‌، سالانه 4/1 میلیون واحد مسکونی ساخته شود. تا به‌موجودی مسکن کشور، سالانه 1 میلیون واحد اضافه شود. با این وجود بر اساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان عرض? مسکن مربوط به سال 1382 و حدود 700 هزار واحد مسکونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده، بوده است که با توجه به رکود حاکم بر این صنعت در صورت عدم تغییر نگرش و ادام? روند موجود در ساخت مسکن، شدیدتر شدین بحران مسکن را در آینده شاهد خواهیم بود. در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است که پدید? مهاجرت‌، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است.

متأسفانه در شرایط فعلی، وجود چهار عامل اصلی تولید مسکن درکشور، یعنی " نیاز "‌، " نیروی کار ماهر و غیر ماهر"، " تجهیزات و مصالح " و همچنین " زمین قابل تبدیل به مسکن " در بیرون و درون شهرها منجر به تولید و عرض? مسکن متناسب با نیاز جامعه نشده است و رونق در این بخش‌، مقطعی و تورمی بوده است، به عبارت دیگر‌، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسکن حضور دارند اما چرخ? اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یک زنجیره ارزش کامل و کارا قرار دهد. بنابراین عرض? صورت گرفته به بازار نه تنها از نظر کمی متناسب با نیاز بازار نبوده است بلکه قیمت مسکن عرضه شده در توان مالی نیاز مصرف‌کننده نبوده و روز به روز این توان تحلیل رفته است.

در این میان، " مسکن " در نهایت یک کالای مصرفی است‌. بدین معنی که در تولید کالای مذکور‌، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یک چرخ? اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخ? مذکور است و به‌عنوان نهاد? واسطه‌ای برای تولید کالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد. بنابراین اگر در این شرایط از اقتصاد‌، مسکن از کالای مصرف به کالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود، بدین معنی خواهد بود که برای خرید کالایی که تولید شده‌، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یک کالا با چند بار دست به دست شدن، به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط سوداگریی و دلالی بر بازار فوق حاکم شده و سرمایه‌هایی که به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین کنند? اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند‌. از عوارض سرمایه‌ای‌شدن مسکن‌، وجود پدید? خانه‌های خالی است‌. بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه‌، خانه‌های خود را علی‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم‌، هزین? نگه‌داری خانه‌های خالی برای مالکان را به‌گونه‌ای افزایش داد که خانه‌های موجود وارد بازار مسکن شوند‌. یکی از مؤثرترین روشها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است‌. با استفاده از این روش‌، مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرض? مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد.با نگاهی به وضعیت مسکن در طی 40 سال اخیر‌، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی بوده است‌. واکاوی عوامل تأثیر‌گذار نمایان می‌سازد که به‌دلیل مستعد‌بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های مناسب جهت کنترل بازار‌، با ورود تقاضاهای سرمایه‌ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار‌، دور? رونق تورمی شروع و با افزایش شدید آن دور? رکود و خروج سرمایه‌های سرمایه‌ای را به‌دنبال خواهد داشت. ادامه فرآیند مذکور در دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد که نسبت حضور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است‌. سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال 1376‌، حدود 38 درصد بوده که در سال 1381 به 58 درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی - تقاضای واقعی مؤثر - در سال 1376‌، از 62 درصد به 42 درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیر مؤثر به‌صورت چشمگیری افزایش یافته است. 

عامل اصلی ایجاد و تشدید حلق? رکود و رونق، مجموع? سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز‌و‌کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرض? مسکن، تحریک بازار از ناحی? تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخل? مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد‌سازی بازار آن است.

اجرای سیاست‌های فوق منجر به ایجاد حلق? بسته رکود و رونق تورمی شده است و این بدان معنا است که علی‌رغم نیاز شدید کشور به تولید مسکن‌، دوران رونق که تورمی نیز هست، ناپدیدار بوده و در بازه‌های متناوب زمانی به رکود می‌انجامد‌. در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحی? تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است‌. عملکرد این تحریک به‌گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکورد خارج می‌کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی‌، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهند? قیمت مسکن است، این پدیده‌، افزایش تقاضا برای زمین را به‌دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا‌رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جز جدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌ بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.

در ادامه به‌دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، تقاضای مسکن کاهش می‌یابد. با کاهش تقاضای مسکن و به تبع آن خارج‌شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش‌، رکود بر این بخش حاکم شده و به‌دلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی‌، این رکود به اقتصاد ملی نیز سرایت می‌کند. 

نکت? قابل توجه اینکه با تکرار هر دور از این حلق? بسته‌، به‌دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسکن‌، رکود به‌وجود آمده طولانی‌تر و شدید‌تر خواهد بود که رکود طولانی فعلی شاهد این مدعا است و برای ایجاد رونق از طریق تحریک بازار از ناحی? تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانکی‌، به مراتب بیشتر از گذشته خواهد بود. که به‌دلیل عدم توانایی و کمبود منابع مالی عملاً غیر ممکن است. طی ده? اخیر، علی‌رغم افزایش متناوب وام خرید مسکن، سهم این وام از قیمت نهایی مسکن افزایش یافته است که این نکته مؤید ناکار‌آمدی سیاست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضا است.

در عین حال، زمین به‌عنوان مهمترین دارایی حقیقی‌، دارای بازاری است که با تعامل خریداران و فروشندگان در آن‌، قیمت آن مشخص می‌شود و بر‌اساس این قیمت‌، تخصیص زمین به کاربردهای مختلف صورت می‌پذیرد‌. این بازار دارای ویژگی‌هایی است که آن را از دیگر بازارها متمایز می‌سازد. از جمله این ویژگیها این است که در بازار زمین‌، اعمال حقوق مالکیت به‌صورت مطلق هم مخرب و هم امکان‌ناپذیر است و شفافیت در تعریف این حقوق موجب کاهش هزینه‌های اجرایی و کار‌آمدتر‌شدن بازار می‌شود. همچنین با دوام‌بودن زمین موجب می‌شود که در گذر زمان‌، اعمال حق مالکیت‌، هزین? چندانی برای مالک نداشته باشد. از سوی دیگر وجود خاصیت ساختاری رانت در بازار زمین موجب می‌شود که قیمت زمین به‌وسیل? قدرت انحصاری مالکان تعیین شود.

به نظر می‌رسد بر‌اساس ویژگی‌های ذاتی بازار زمین که به بعضی از آنها اشاره شد و دلایل دیگری که برخی از آنها بالا‌بودن هزین? کسب اطلاعات در بازار زمین، وجود اثرات مثبت و مفنی برونی آن، تقسیم نابرابر قدرت بازار زمین در میان کارگزاران اقتصادی‌، خاصه در مورد عرض? انحصاری آن، بالا‌بودن هزینه‌های خرید زمین‌، خارج از ظرفیت پس‌انداز شخصی درصد زیادی از مردم به سبب کمیابی و قیمت بالای زمین است‌، بازار زمین بدون دخالت دولت ناکار آمد است.

به این ترتیب ضروری به نظر می‌رسد که با توجه به " شکست بازار " موجود در بازار زمین‌، دولت در این بازار مداخله کند و با اعمال سیاستی مناسب‌، نواقص مربوط به این بازار را مرتفع سازد.

بخش زمین از ابتدا از مهمترین عوامل تورم شدید و بحران‌های پیش روی بخش مسکن بوده است. قبل از ده? 50 با توجه به خصوصی‌بودن مالکیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتکار و واسطه‌گری با شکست روبرو شد و قیمت زمین از ده? 50 به بعد‌، به‌صورت پلکانی بالا رفت. بعد از آن نیز تا چند سال بازار زمین با رکود مواجه شد و بعد از آن نیز تا سال 1364‌، دولت سهم اصلی را در عرض? زمین به عهده گرفت. ( واگذارهای گسترد? اوایل ده? 60 ) از سال 1366 به بعد نیز پیوسته شاخص بهای زمین رشد شدیدی داشته که علت غالب آن بورس‌بازی و واسطه‌گری در بخش زمین و مسکن بوده است. طی سالهای 68 تا 80 نرخ رشد قیمت زمین تقریباً 2 برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. امروزه متوسط سهم زمین در ایران در قیمت نهایی مسکن40، تا 50 درصد است که حکایت از عدم برنامه‌ریزی اصولی و بی‌ثباتی در بازار زمین و کنترل آن دارد.

برهمین اساس، پس از ملی‌شدن اراضی کشور‌، مدیریت زمین‌های شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار داده شد. قریب به سه دهه از فعالیت این سازمان با دو رویکرد در واگذاری زمین‌های دولتی گذشته است.

واگذاری زمین " ارزان قیمت " ( بر اساس این رویکرد در ابتدای انقلاب زمین‌ها به اشخاص و طی ده? گذشته به انبوه‌سازان به نرخ نازلی واگذار می‌شد)، و واگذاری زمین به " قیمت بازار " ( مکانیزم تعیین قیمت بر‌اساس بازار تعیین می‌شود) این دوم سیاست محسوب می‌شوند.

بررسی عملکرد ناشی از اجرای دو سیاست فوق نشان می‌دهد که سیاست فروش زمین‌های دولتی به هر دو صورت مذکور‌، سیاستی شکست خورده و ناکار آمد است و منجر به عدم تخصیص بهین? زمین‌های شهری دولتی شده است. معیار " سهم هزین? زمین از قیمت نهایی مسکن" که به‌عنوان شاخصی جهت سنجش سیاست‌های زمین است ، به‌خوبی گواه مطلب فوق است. 

طی دهه‌های اجرای سیاست فوق‌، نه تنها شاخص فوق کاهش نداشته بلکه با افزایش نیز مواجه بوده است. متوسط این شاخص در ایران 40 تا 50 درصد است که این سهم درکشورهای موفق در بخش مسکن 20 درصد است. بالا‌بودن سهم مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های لازم جهت کنترل بازار مذکور‌، منجر به رشد سریع بورس‌بازی و دلالی در دوره‌های رونق می‌شود و خود به عامل اصلی ضد تولید مسکن تبدیل می‌شود. این امر بدین معنی است که از توان سرمایه‌گذاری تولید مسکن در طول دور? رونق کاسته شده و بر توان دلالان زمین افزوده می‌شود.

بنابراین به نظر می‌رسد دولت می‌بایست از سیاست فروش زمین‌های خود چه به‌صورت ارزان و چه به قیمت بازار‌، خودداری کرده و همانند بسیاری از کشورهای موفق در این بخش‌، سیاست خرید و ذخیره‌سازی زمین‌های غیر دولتی را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختیار قرار دادن عرص? زمین‌های خود برای ساخت مسکن از همبستگی شدید بین زمین و مسکن در اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد و از انتقال نقدینگی بخش مذکور در دوران رونق به بازار زمین جلوگیری کرده که منجر به افزایش تولید مسکن و افزایش عرض? متناسب با نیاز به بازار می‌شود. تحقق فرض مذکور منجر به ایجاد بازاری پایدار با رونقی مستمر در بخش ساختمان می‌شود.

در این میان، همواره دولت در بازاری می‌تواند مداخله مؤثری داشته باشد که اهرم‌های استراتژیک مؤثر در بازار مذکور را داشته باشد. اکثر زمین‌های شهری به‌خصوص در داخل شهرهای بزرگ متعلق به بخش‌های غیر دولتی است. بنابراین دولت منابع قابل قبول زمین در این شهرها جهت کنترل بازار مذکور را در اختیار ندارد. تاکنون برنامه‌ریزان این بخش نتوانسته‌اند مدل‌های جامع و مناسبی در جهت کنترل بازار زمین شهری ارائه دهند. عموم مداخل? دولت بنابر ضرورت پیشبرد پروژه‌های عمرانی‌، تملک اجباری اراضی شهری است. روش مذکور که روشی سنتی در توسع? شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری است، منجر به افزایش قیمت در مناطق اطراف منطق? پروژه می‌شود. 

خریداری زمین توسط دولت منجر به افزایش نقدینگی ساکنین منطقه شده که عموماً این هزینه‌ها در بخش مسکن وارد شده و افزایش تقاضا را در پی خواهد داشت که این افزایش تقاضا از یک سو منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. مدال مفهومی مناسبی که می‌توان از آن در شرایط کنونی اقتصاد کشور به خوبی بهره برد، استفاده از مدل مفهومی " دوباره تنظیم زمین" است‌. قریب به صد سال است که کشورهای مختلفی در جهان از این ایده برای نو سازی و تإمین زمین مورد نیاز زیر ساخت-های شهری خود استفاده می‌کنند. آلمان‌، کره‌، ژاپن‌، استرالیا، ترکیه از پیشگامان استفاده از این روش در جهان بوده‌اند. بر-اساس روش فوق، دولت می‌تواند به باز تولید زمین مورد نیاز خود در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها دست یابد و از طریق آن به کنترل بازار زمین و مسکن بپردازد.

در عین حال، مالیات بر زمین یکی از بهترین روش‌های مداخله غیر مستقیم دولت در بخش زمین و مسکن است. اخذ مالیات بر زمین می‌تواند به روش‌های مختلفی چون؛ مالیات بر مبنای ارزش زمین و دارایی باشد. نکت? قابل توجه اینکه مالیات مذکور می‌تواند حتی تا 30 درصد از بودج? عمومی دولت را تأمین کند که در این صورت به عاملی جهت خروج اقتصاد کشور از تک محصولی کشور بدل شود‌. از جمله مالیات‌هایی که می‌توان از آن بهره برد‌، اخذ مالیات مضاعف از اراضی بایر و موات است که مالکان این زمین‌ها را ترغیب به استفاده از آن زمین‌ها جهت ساخت کاربری مذکور می‌کند و یا اینکه در صورت ناتوانی مالک، زمین مذکور وارد بازار خواهد شد.

به هر حال، تأمین مسکن متناسب با نیاز بر‌اساس اصول 2، 31 و 43 بر عهد? دولت گذاشته شده است . طی دهه‌های اخیر، بخش مسکن با دوره‌های رکود و رونق تورمی، افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای مؤثر به تقاضای غیر مؤثر‌، مواجهه شده است‌. 

اگر چه افزایش اجاره‌بها معلول گرانی مسکن است اما باید توجه شود که عدم وجود نگاهی مستقل به " نظام استیجار"، خود عاملی در جهت تشدید افزایش اجاره‌بها شده است. اصلاح عوامل تأثیر‌گذار برونی بازار اجاره‌بها همانند سالانه‌بودن عقد اجاره، عملکرد نادرست بنگاه‌های مسکن و یکپارچه‌نبودن آنها و نبود مکانیزمی در جهت کنترل آنها، عدم وجود مکانیزم‌های اصولی در تخصیص یارانه مانند وام‌های 3 میلیون تومانی در این بخش و ... می‌تواند منجر به بهبود وضعیت استیجار کنونی شود. البته باید توجه داشت که رفع اساسی و اصولی مشکلات بخش استیجار کشور منوط به اتخاذ سیاست‌های درست در بازار مسکن است.

بانک مسکن 154 هزار میلیارد ریال تسهیلات خرید مسکن پرداخت کرد

به گزارش ایرنا، محمد هاشم بت شکن روز شنبه در گفت و گو با خبرنگاران افزود: در 9 ماهه نخست امسال شبکه بانکی کشور 382 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده که 340 هزار میلیارد ریال (34 هزار میلیارد تومان) آن در بخش مسکن و ساختمان بوده که از کل تسهیلات بانکی 8 تا 9 درصد آن به این بخش اختصاص داشته است.

وی با بیان اینکه بانک مسکن در 10 ماهه امسال برای احداث و تولید ساختمان 550 هزار میلیارد ریال(55 هزار میلیارد تومان) تسهیلات به متقاضیان پرداخت کرده است که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 101 درصد رشد داشت، گفت: متاسفانه روند پرداخت تسهیلات به بخش مسکن و ساختمان در کشور منفی بوده است به طوری که در سال 1392 حدود 12 درصد تسهیلات بانکی به این بخش اختصاص داشت و این رقم در سال 1393 به 11.8 درصد و در سال 1391 به حدود 10 درصد و امسال نیز به 8 تا 9 درصد کاهش یافته است.

بت شکن با اشاره به میزان تسهیلات پرداختی بانک مسکن برای خرید خانه به عنوان بانک توسعه ای حوزه مسکن کشور، گفت: در 10 ماهه نخست سال جاری بانک مسکن 44 هزار میلیارد ریال تسهیلات به متقاضیان برای خرید 100 هزار واحد مسکونی پرداخت کرده است که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته رشد 80 درصدی دارد.

مدیرعامل بانک مسکن با بیان اینکه این بانک در این مدت برای تولید 105 هزار واحد تسهیلات پرداخت کرده است، گفت: در این مدت بانک مسکن برای جعاله 7500 میلیارد ریال و برای تسهیلات سهم الشرکه نیز 50 هزار میلیارد ریال پرداخت کرده که مجموع آنها در 10 ماهه امسال 154 هزار میلیارد ریال بوده است.

بت شکن در ادامه با اشاره به مزیت های افزایش سرمایه این بانک افزود: براساس قانون بودجه سال 1395 قرار بود سرمایه بانک مسکن 500 و 100 هزار میلیارد ریال(50 و 10 هزار میلیارد تومان) افزایش یابد، اما تاکنون این مساله محقق نشده و ما همچنان پیگیر افزایش سرمایه بانک هستیم.

وی با اشاره به میزان مطالبات معوق بانک مسکن، گفت: از کل پرداختی 37 هزار میلیارد ریالی (3700 میلیارد تومان) بانک مسکن به صورت تسهیلات تنها 3.4 درصد آن مطالبات معوق بانک هستند و این به نسبت پرداخت تسهیلات، کمترین میزان مطالبات معوق در شبکه بانکی است.

بت شکن به تک رقمی شدن سود تسهیلات خانه یکمی ها و سپرده گذاری جوانان، اشاره کرد و گفت: تاکنون 140 هزار فقره معادل 30 هزار میلیارد ریال در شعب بانک مسکن برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در صندوق پس انداز خانه یکم سپرده گذاری شده است و با ورود به خرداد ماه سال 1396 میزان پرداخت این تسهیلات به زوجین جوان بیشتر خواهد شد.

وی اظهار داشت: پیش از کاهش سود تسهیلات این بانک به 8 و 9.5 درصد به طور میانگین روزانه 160 فقره سپرده گذاری در حساب صندوق خانه یکمی ها در شعب این بانک انجام می شد، اما با کاهش سود تسهیلات هم اکنون به طور میانگین روزانه 700 فقره حساب در شعب این بانک افتتاح و هر 6 ماه یک بار موجودی آنها در این صندوق دو برابرمی شود.

مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به تسهیلات پرداختی این بانک به پروژه های مسکن مهر بیان کرد: تاکنون این بانک برای تکمیل پروژه مسکن مهر 505 هزار میلیارد ریال برای 2 میلیون و 359 هزار واحد مسکن مهر تسهیلات پرداخت کرده است.

بت شکن افزود: از این تعداد تاکنون یک میلیون و 726 هزار و 629 واحد تحویل متقاضیان شده و به مرحله فروش اقساطی رسیده است و مصوبه اخیر شورای پول اعتبار برای افزایش تسهیلات پروژه مسکن مهر از 300 به 400 میلیارد ریال روز چهارشنبه به 1266شعبه این بانک در سراسر کشور ابلاغ شد و برآورد ما این است که بانک مسکن برای تکمیل این پروژه ها به 390 هزار واحد مسکن مهر تسهیلات 400 میلیون ریالی پرداخت کند.

وی با بیان اینکه از نظر قانونی بانک ها باید 5 درصد منابع خود را برای انجام عملیات بانکی و موارد مورد نیاز به صورت نقدی پیش خود نگهداری کنند، گفت: در صورتی که از این منابع نقدی به خوبی استفاده شود، این پول بدون ریسک در اختیار سایر بانک ها قرار می گیرد تا در صورت نیاز به نقدینگی، این وجه از آنها باز پس گرفته شود و بانک مسکن نیز در مواردی که نیاز باشد این منابع را در اختیار سایر بانک ها قرار داده است.

بت شکن با اشاره به اینکه تمام تلاش بانک مسکن خروج مسکن از رکود است گفت: برای همین منظور باید کل اقتصاد کشور حرکت کند تا بخش مسکن از رکود خارج شود. رشد بخش مسکن و ساختمان در کشور در سال های اخیر منفی بوده و این ناشی از کاهش قابل توجه بودجه عمرانی دولت و انجام نشدن پروژه های عمرانی است.

وی درباره پرداخت تسهیلات ازدواج نیز گفت: براساس سهمیه ای که بانک مرکزی برای بانک مسکن تعیین کرده است، قرار بود امسال این بانک 24 هزار وام ازدواج پرداخت کند اما بانک مسکن تاکنون توانسته 50 هزار و 450 وام ازدواج پرداخت کند که دو برابر سهمیه تعیین شده است.

مدیرعامل بانک مسکن در پایان یادآور شد: بانک مسکن در 10 ماهه امسال توانست 540 هزار میلیارد ریال منابع جذب کند که این در مقایسه با 10 ماه سال گذشته از رشد 9 درصدی برخوردار بوده است.